PLU, PADD etc ..

Il s’agit d’un document très volumineux, difficile à lire mais que nous vous invitons tout de même à parcourir : une lecture ligne à ligne est à déconseiller (sauf aux insomniaques !), un bon point d’entrée peut être constitué par la ou les zones qui vous concernent.

Vous pouvez, par exemple, procéder comme suit :

1. Consultez l’un des plans de zonage du PLU (ce plan divise la commune en différentes zones)
2. Repérez le lieu qui vous intéresse et la zone (UA, UD, UC, …) où il se situe
3. Reportez-vous ensuite :

au volumineux "Rapport de Présentation" pour une présentation sommaire des différentes zones (cf. pages 99 et suivantes)

à la Partie Réglementaire du PLU pour une présentation plus précise des règles d’urbanisme applicables dans la zone choisie.

Le PLU comprend également deux Orientations d’Aménagement (secteurs à urbaniser), qui concerne les quartiers de La Charmée et des Sablons. Ces orientations sont schématisées dans deux plans explicités dans le Rapport de Présentation (pages 138 et suivantes) et dans le Règlement (zones AU – A Urbaniser - pages 47 et suivantes).

Réunion d'échange autour du projet PLU :
Nous ferons fin mars une réunion de l'association dont l'ordre du jour sera le suivant :

présentation synthétique du projet (ses points forts, ses points faibles)
présentation des actions de "Coye, Village Vert" à la Commission PLU (ce que nous avons tenté de faire ..)
suite à donner à notre action : préparation de l'enquête publique.

.. Une seule opposition notable à ce projet : celle de Guy Descamp, qui, vous l’aurez compris en lisant sa tribune parue dans la Lettre de Coye fin décembre 2011, considère que le PLU ne permet pas une densification suffisante du centre du village ..

Nous reviendrons vers vous rapidement avec la date de notre prochaine réunion. D’ici là, bien sûr, n’hésitez à nous adresser par écrit (courrier ou email) vos remarques et questions sur le projet de PLU.

"Coye, Village Vert" vous souhaite une très belle année 2012 !

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Dimanche 25 septembre 2011 7 25 /09 /Sep /2011 21:50

Lettre ouverte sur la finalisation du PLU

Ci-dessous le courrier envoyé à Monsieur Philippe Vernier pour tenter une ultime fois d'infléchir le PLU en favorisant le développement durable et la biodiversité, tout en refusant une densification incontrôlée avec la disparition programmée des zones vertes inconstructibles.

Monsieur le Maire,

Au regard des derniers documents de la commission PLU qui nous ont été transmis, et en prévision de la présentation publique prévue le 29/09/11, nous souhaitons disposer d’informations complémentaires sur les points suivants :

La détermination des zones A/U et N/U
Le développement durable, la protection des paysages et des arbres
Les règles de constructibilité

Il nous semble indispensable que vos réponses soient intégrées à la prochaine version du PLU afin de préciser (renforcer) nombre d’orientations portées par le PADD.

Détermination des zones A/U et N/U

L’arbitrage des zones A (Agricole) et U (Urbaine) ainsi que N (Naturelle) et U est-il cohérent avec le PADD (pages 3 et 7) ? Offre-t-il une protection équivalente ? A titre d’exemples :

Favoriser les activités notamment hippiques conduirait à privilégier A plutôt que U (zonage autour de la ferme du château)
Préserver les zones naturelles conduirait à privilégier N plutôt que U (domaine des Trois Châteaux)
Le POS comportait également des zones boisées protégées à l’intérieur du village ; or, à titre d’exemple, l’espace boisé prêt du cimetière n’est plus préservé. Il aurait été conforme aux objectifs affichés dans le PADD d’identifier les zones boisées/naturelles dans le village afin de les protéger.

Développement durable, protection des paysages et des arbres

Le PLU comporte très peu de recommandations en matière de développement durable contrairement à ce qui est indiqué dans le PADD (page 4). Un complément est-il prévu sur le sujet? Il nous semble qu’une annexe au PLU comportant des recommandations en matière de développement durable est indispensable.

Dans le cadre de la loi Paysage, une protection spécifique est prévue pour les éléments paysagers et les constructions remarquables : quels éléments seront protégés ? Seront-ils repérés dans le plan de zonage ?

En dehors des distances de constructions, quelle protection et mise en valeur des lisières de forêt sont-elles prévues ? La zone de protection de 20m sera-t-elle identifiée sur le plan de zonage ? Comment se calcule-t-elle ?

Les trames jardins du centre du village ou en lisière de forêt ont été supprimées au profit de zones à urbaniser (exemples : zones Charmée et Sablons) : comment le principe de biodiversité en ville, inscrit au PADD (page 5), pourra-t-il alors être mis en œuvre ? La définition de bandes constructibles est-elle une réponse adéquate ?

Le POS prévoit que « l’implantation des constructions nouvelles doit être choisie de façon à préserver la plus grande partie des plantations existantes de qualité. A cet effet, un relevé des arbres et haies existants est exigé lors de la demande des permis de construire ». Cette règle de protection ne figure plus dans le PLU. N’est ce pas en contradiction avec le PADD (page 10) précisant que « la commune souhaite préserver son patrimoine forestier, en interdisant les pratiques qui dévalorisent le paysage » ? Quelle protection des arbres est proposée par le projet de PLU ?

Une réglementation particulière relative à l’élagage des arbres est-elle prévue afin d’éviter les tailles « sauvages» en dénaturant l’aspect ?

Règles de constructibilité

Serait-il possible de disposer, lors de la réunion du 29 septembre prochain, d’illustrations (schémas) afin de constater que les règles de constructibilité permettront de préserver le caractère du village : densité acceptable, préservations d’espaces non bâtis suffisants, « effet masse » des constructions évité ? En particulier en zone U sur :

• L’emprise au sol et la surface minimum des terrains constructibles

• La fixation des cotes de construction (hauteur et effet de masse)

• La notion d’alignement et les bandes de terrains constructibles (ces dernières n’étant pas identifiées sur les plans de zonage)

Enfin, quel est le caractère contraignant du « cahier des recommandations architecturales » annexé au PLU ?

Espérant que vous saurez réserver un accueil favorable à nos demandes et que vos clarifications sauront nous rassurer sur les évolutions permises par le projet de PLU,

Nous vous prions de croire, Monsieur le Maire, en l’assurance de nos sentiments respectueux.

Association Coye, Village Vert

Par son Président

P.S. : cette lettre sera publiée sur le site internet de Coye, Village Vert

Cc : Membres de la Commission PLU dont nous avons l’adresse email.

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Par Coye, Village Vert - Publié dans : PLU, PADD etc ..

Mercredi 25 août 2010 3 25 /08 /Août /2010 15:42

Règles de zonage

Le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) ayant été entériné par la mairie avant l’été 2010,
la commission PLU s’attaque à présent au zonage, dit

«Document Graphique du Règlement »

pour notre village.

Un Règlement écrit sera associé à ce document.

Son respect sera indispensable pour obtenir un permis de construire.

L’étape qui démarre est la plus importante du PLU,

elle détermine l’avenir de Coye-la-forêt :

c'est à dire ouvrir plus ou moins la porte aux promoteurs.

Une fois les constructions réalisées, les terrains découpés,

il sera trop tard pour se mobiliser.

• QUELS CHANGEMENTS entre L'ANCIEN POS de Coye-la-forêt
et LE PLAN DE ZONAGE DU FUTUR PLU ?

- l’ancien POS va servir de base au plan de zonage

- l’objectif de la mairie étant la densification foncière de notre village, elle va probablement s’attacher à faire disparaître les « zones vertes » (inconstructibles) de l’ancien POS, et à assouplir les règles de construction à travers le règlement.

- des zones protégées par le passé vont probablement devenir des emplacements réservés afin de permettre la réalisation de nouvelles zones bâties aux lieux et place des espaces verts actuels (par exemple emplacement réservé à une future rue).

• CONCRÈTEMENT, COMMENT CELA SE FERA-T-IL?

1. Une carte du village divisant son territoire en zones est élaborée.

2. À chaque quartier ou à chaque espace distinct correspond une zone ou un secteur de zone délimités en fonction du caractère existant ou de l'évolution visée par les élus.

Chaque terrain ou bâtiment est inscrit dans une zone :

- Zones urbaines : Zones U

- Zones à urbaniser : Zone AU

- Zones agricoles : Zones A

- Zones naturelles et forestières : Zones N

Pour différencier les zones, il est possible d’ajouter une lettre ou un chiffre.

Exemple : zone Ua, Ub, Uc etc. Cela permet d'associer des règles particulières à chaque zone.

3. Le Règlement fixe les principes d'utilisation du sol pour chaque zone :

- les occupations du sol admises ou prohibées

- les conditions d’accès et de voirie

- les obligations de desserte pour les réseaux

- les caractéristiques des terrains

- l’implantation des constructions par rapport aux différentes limites

- l’implantation des constructions entre elles sur une même propriété

- l’emprise au sol des constructions

- les hauteurs maximales autorisées

- le stationnement des véhicules

- le Coefficient d’Occupation des Sols (C.O.S.)

- les types de clôtures autorisés ou interdits

- les obligations concernant les espaces libres plantés

- l’aspect extérieur

…

• SIGNIFICATION DES ZONES

Les zones urbaines, dites « zones U » :

Ce sont les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter (Article R. 123-5 du code de l'urbanisme). (Anciennes zones U du Plan d'Occupation des Sols.)

Les zones à urbaniser, dites « zones AU » :

L'article R. 123-6 du code de l'urbanisme les définit comme pouvant être classés en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l'urbanisation. (Anciennes zones NA du POS). On distingue deux types de zones AU :

les secteurs urbanisables immédiatement en raison de la présence d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU et ayant la capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone ; cette zone est généralement nommée « 1AU » ;

si cette capacité est insuffisante, l'ouverture à l'urbanisation est subordonnée à une modification ou une révision du PLU ; on nomme généralement cette zone « 2AU ».

Les zones agricoles, dites « zones A » :

Il s'agit des secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. (Article R. 123-7 du code de l'urbanisme).

C'est un régime strict et surveillé, seules les constructions ou installations nécessaires aux services publics et à l'exploitation agricole y sont autorisées. (Anciennes zones NC du POS).

Les zones naturelles et forestières, dites « zones N » :

Ce sont les « secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l'existence d'une exploitation forestière, soit de leur caractère d'espaces naturels » (Article R. 123-8 du code de l'urbanisme). (Anciennes zones ND du POS).

Le plan de zonage délimite aussi des secteurs particuliers, comme les espaces boisés classés ou les emplacements réservés (notamment pour la construction future d'équipements publics).

• CONCLUSION

La vision de chacun est différente pour son village, son quartier, son terrain. L’équilibre, entre intérêt particulier et bien commun, sera complexe à trouver.

Certains souhaiteront des règles permettant de couper leur terrain en vue d’une opération foncière ou pour faciliter une succession.

Leurs voisins, à l’inverse, ne voudront pas voir pousser des maisons ou des immeubles autour d’eux.

La mairie souhaitant densifier, il y a fort à parier que les intérêts particuliers des premiers soient mieux servis que ceux des seconds.

Lors des deux seules réunions de quartier début 2010, des riverains ont exprimés des souhaits pour leur zone. Pour l’instant ces réflexions sont restées lettres mortes.

N’y aura donc t-il pas d’équilibre entre la stratégie de densification et les intérêts particuliers ?

De nombreux termes liés à l’immobilier en général sont précisés dans ce glossaire :

http://fr.wikipedia.org/wiki/Glossaire_de_l%27immobilier

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Par Coye, Village Vert - Publié dans : PLU, PADD etc ..

Dimanche 18 avril 2010 7 18 /04 /Avr /2010 09:00

PADD : analyse avant et après travaux CVV

La dernière lettre de Coye la Forêt et le site internet de la Mairie annoncent la prise en compte d'une grande partie des observations de notre Association dans l'élaboration du PADD en ces termes :

« ...A l'issue de la discussion, notamment d'observations formulées par l'association « Coye,Village Vert » dans une note reçue l'après-midi précédant la réunion du 22 janvier, il est décidé de compléter le PADD :

en évoquant l'objectif général du "bien-être des habitants"
en élargissant le champ des activités économiques possibles
en exprimant le souci d’un équilibre bâti/non bâti
en préférant le recours à la loi Paysage à celle des Espaces Boisés Classés pour protéger le patrimoine forestier
en précisant qu'il y a des interactions entre certaines thématiques présentées
en modulant certains des termes proposés dans le projet.... »

La réalité est bien différente, et la prise en compte de notre travail de réflexion bien maigre.

Nous recensons ci-dessous, de manière factuelle, les modifications que la Mairie à réellement consenti à apporter.

L’analyse est faite entre les versions provisoires du PADD de décembre 2009 et de mars 2010 (version qui sera présentée en réunion publique le 23 avril 2010).

Page 2 du PADD :

« Ces objectifs concourront à la mise en œuvre concrète par la municipalité de Coye-la-Forêt des orientations du Parc Naturel Régional et constituent les options fondamentales des élus pour le devenir de leur commune. »
Devient :
« Ces objectifs concourront à la mise en œuvre concrète par la municipalité de Coye-la-Forêt des orientations de la Charte du Parc Naturel Régional et constituent les options fondamentales des élus pour le devenir de leur commune en recherchant le bien-être des habitants de Coye-la-Forêt. »
Ajout du NB2 suivant :
« NB.2 : afin d'éviter des confusions, les orientations et moyens ont été répartis selon les différents principes en essayant d'éviter les superpositions. Toutefois, il est évident que plusieurs orientations interagissent, entre elles et sur les différents principes. »

Page 4 du PADD :
« Optimiser la productivité du foncier pour limiter la consommation d’espace et réduire son impact sur le coût des logements. »
Devient :
« Optimiser l'utilisation du foncier pour limiter la consommation d’espace et réduire son impact sur le coût des logements. »

Page 4 du PADD :

« Mieux prendre en compte les objectifs du développement durable dans les constructions futures »
Devient :
« Prendre en compte les objectifs du développement durable dans les constructions futures »

Page 4 du PADD :
« Assurer la prise en compte des objectifs réglementaires notamment en matière énergétique »
Devient :
« Assurer la prise en compte des objectifs nationaux notamment en matière énergétique »

Page 5 du PADD :
« Interdire les coupes à blanc des boisements, par le biais de la loi Paysage »
Devient :

« Utiliser les outils de la loi Paysage »

Page 5 du PADD :

« Mieux prendre en compte les objectifs du développement durable au sein du tissu urbanisé »
Devient :
« Prendre en compte les objectifs du développement durable au sein du tissu urbanisé »

Page 6 du PADD :
« Pour contrer ces tendances, il importe de rechercher une offre de logements variée, bien adaptée à la configuration de l’urbanisme communal. »
A été complété de :
« Cette variété peut apparaître tant dans la taille des logements (difficilement maîtrisable par la planification réglementaire) que dans le mode de financement. »

Page 6 du PADD :

« La commune souhaite préserver un pourcentage raisonnable de logements locatifs aidés et permettre un développement raisonnable de ce parc. »
Devient :
« La commune souhaite préserver un pourcentage raisonnable de logements locatifs aidés et permettre son développement. »

Page 7 du PADD :
« Néanmoins, toute construction nouvelle ou aménagement de construction ancienne devra s’insérer dans le paysage au même titre que l’habitat. »
Devient :
« Néanmoins, toute construction nouvelle ou aménagement de construction ancienne devra s’insérer de façon harmonieuse dans le paysage au même titre que l’habitat. »

Page 7 du PADD :
« Parmi les activités possibles figurent celles qui sont liées au tourisme et aux loisirs »
A été complété de :
« mais également de nombreuses autres, peu gourmandes en surface, tant dans le domaine du tertiaire que dans celui de la production. »

Page 7 du PADD :
« ... constitue un domaine emblématique du pays de Chantilly »
Devient :
« ...constitue un domaine emblématique des environs de Chantilly »

Page 7 du PADD :
« Le P.L.U. doit permettre la poursuite de ces activités tout en limitant leur potentiel de construction de bâtiments. »
Devient :
« Le P.L.U. doit permettre la poursuite et le développement de ces activités tout en limitant leur potentiel de construction de bâtiments »

Page 8 du PADD :
« La rareté de l’espace manœuvrable – c’est-à-dire susceptible de faire l’objet d’une opération d’urbanisation – impose une mise en place de règles permettant un usage efficace du foncier urbanisable afin d’éviter les extensions consommatrices d’espaces naturels »
A été complété de :
« et de maintenir un équilibre bâti/non-bâti. »

Page 8 du PADD :
« Par ailleurs, la commune doit requalifier – sans déplacement – ses équipements sportifs. »
Devient :
« Par ailleurs, la commune projette d'améliorer ses équipements sportifs.»

Page 8 du PADD :
« Les effets de masse provoqués par des constructions trop larges doivent notamment être proscrits. »
Devient :
« Les effets de masse provoqués par des constructions trop volumineuses doivent notamment être évités. »

Page 10 du PADD :
« La commune souhaite préserver son patrimoine forestier, en interdisant notamment les coupes à blanc qui dévalorisent le paysage »
Devient :
« La commune souhaite préserver son patrimoine forestier, en interdisant les pratiques qui dévalorisent le paysage. »

Page 10 du PADD :
« Par ailleurs, en application de la Charte du Parc Naturel Régional, le PLU identifiera et protégera les lisières. Cette reconnaissance entraînera l’inconstructibilité dans une bande de 50 mètres (excepté pour les gestionnaires des espaces et hors espace préalablement urbanisé). »
Devient :
« Par ailleurs, en application de la Charte du Parc Naturel Régional, le PLU identifiera et protégera les lisières des espaces boisés importants. »

Page 11 du PADD :
« La préservation du potentiel d’essences végétales adaptées au terrain, en proposant des conseils afin d’orienter les pétitionnaires vers des choix plus adaptés. »
Devient :
« La préservation du potentiel d’essences végétales adaptées au terrain sera encouragée en proposant des conseils afin d’orienter les pétitionnaires »

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Par Coye, Village Vert - Publié dans : PLU, PADD etc ..

Vendredi 16 avril 2010 5 16 /04 /Avr /2010 20:40

PADD : lettre ouverte au Maire (avril 2010)

Lettre ouverte au Maire de

Coye la Forêt

Monsieur le Maire,

La dernière lettre de Coye la Forêt et le site internet de la Mairie annoncent la prise en compte d'une grande partie des observations de Coye, Village Vert dans l'élaboration du Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD), ainsi que sa présentation publique le 23 avril prochain.

Vous précisez que cette réunion « sera animée par les représentants du Cabinet Vidal, chargés des travaux d’élaboration du PLU ». Nous espérons que vous aurez tiré les enseignements de la réunion publique du 12 mars 2009, animée par le représentant du PNR : les Coyens souhaitent que leur maire prenne ses responsabilités, et qu'il expose le projet de la municipalité pour Coye en matière d’urbanisme. La question est simple : A quoi ressemblera Coye demain ?

Après avoir étudié la dernière version du PADD, il s'avère que la prise en compte de nos observations par la commission PLU est anecdotique (lire l'analyse détaillée du PADD avant et après la prise en compte des travaux de CVV).

En l’état du projet de PADD, la préservation de la qualité de vie des Coyens n’est pas assurée :

1°) vous refusez d’inscrire avec force le principe d’équilibre entre le bâti (les constructions …) et les espaces verts non-bâtis (publics ou privés) et la nécessité que tout projet immobilier comporte une part d’espaces verts (publics ou privés) ; au lieu de cela, vous vous concentrez sur un objectif quantitatif : l’« optimisation de l’utilisation du foncier », un promoteur ne rêverait pas mieux !

2°) vous refusez d’afficher la volonté de préserver les espaces naturels au sein du village, ils sont pourtant peu nombreux et contribuent largement à notre qualité de vie ;

3°) aucune réflexion de fond n’est menée sur la dynamisation de l’activité économique à Coye. La seule solution que vous proposez aux problèmes du commerce se limite à « l’apport de nouveaux habitants à proximité du centre ».

Enfin, nous avons noté que vous avez mis en ligne sur le site de la Mairie le projet de PADD de manière très discrète, depuis le 14 avril. Nous espérons que les Coyens auront eu le réflexe de guetter sa parution ; il sera également en ligne sur le site de l’association Coye, Village Vert avec nos commentaires.

=> télécharger le PADD (version préparatoire à la réunion publique du 23 avril 2010)

=> télécharger le courrier au maire du 22 février 2010 accompagnant nos commentaires sur le PADD

=> télécharger nos commentaires sur projet de PADD (16 février 2010)

Bien à vous,

Coye, Village Vert